美视 > 视野  >  正文

大话房事:买房前,去小区数一下灯吧!

2016-11-22 16:38:50

用投资角度自住,用自住眼光投资

十年前,刚入行时经常做的一件事情,就是在晚上8点左右,一家家小区跑去数灯。这是一件最微小的事,但也是很重要的事。

为什么要数灯?——因为要评估社区的入住率,亮灯的户数越多,说明小区入住率越高,高入住率的小区人气充分,自住客户多,二手市场也会相对健康;反之,亮灯户数越少,说明空置率高,居住人气不足,二手市场会存在严重抛压。

为什么要晚上8点?——因为一般大家5、6点下班,7、8点晚饭基本上是一家人聚集的时刻。这个时候观察的数量较为准确。

当然现在通过支付宝水电缴费单就能观察入住率,只是普通客户无法接触到此类数据。数灯的办法虽笨,却为之有效——用空置率或者入住率,来帮助评估房产泡沫。

房子具有资产属性,资产经常伴随泡沫。很多人以为,买房子自己住,方便舒服就好,不需要教条分析。实则不然,自住房要有投资的意识,因为换房周期在7年左右,伴随孩子出生、读书以及工资收入成长都会有换房改善的需求。首套房子买对了,在转手过程中可以卖高价格,为后续的改善打下坚实基础;而投资房产,也要有自住的眼光,如果一味图房价低,但交通不便,配套缺失,人气不足,那未来谁来租谁来买?——所以,买对房子以及买对的房子,是我们需要学习的功课。

买对房子,是指买入时机,因为房地产受政策、货币等影响价格会有波动,买对时机,可以让我们“淘”得更具性价比;而买对的房子,就是要衡量估值,计算泡沫,泡沫越大越不安全。

泡沫,并不一定是具体的数据指标。它只是一个让我们理性衡量的思考工具。评估房子的泡沫指标,一般有以下几个数据:租售比、空置率(也可以是入住率)和房价收入比。

高空置率下的噩梦

这三项数据中,空置率非常关键。当然,不能唯“空置率”论。事实上豪宅和高端别墅项目,空置率都偏高。因为豪宅产品,是资产配置工具,富人不急于一时出手。

但对于普通商品房而言——一个没有亮灯的小区,一个都是投资客的小区,未来将会是无尽噩梦。

首先,高空置率将导致“空城”:尤其三四线城市和一些北方城市为甚,鄂尔多斯、常州等三四线城市的新区人烟稀少。大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,且人口导入不足,并没有真实购房需求——无刚需接盘。

2014年,国家发改委对12个省会城市调查显示,平均每个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。哪里来这么多人?

其次,比“空城”更可怕的是“鬼城”:连续十年以上城市规划和住房实际供应量超出人口增量2倍(即空置率连续10年在60%)以上,便是人造“鬼城”。“鬼城”并非无人购买,而是无人居住或者入住率在30%以下。随着中国大城市化进程,随着城市商品房库存不断累计,“鬼城”的幽灵正徘徊在中国大量三四线城市的上空。

最后,即便一二线城市也存在空置分化:同一个城市一些区域租金高得离谱,但另一些区域却大量空置少有人居。

以杭州江干区下沙板块为例,这里曾是2010年的楼市风云板块,出台了大量规划利好,一时间云集了大量的浙江省内投资客。

2010-2011年下沙板块投资者众,导致下沙楼盘空置率一度高企。到2016年4月,云水站附近二手房市场挂牌价在9000-14000元/㎡,其中,挂牌价较高的江语海已经涨回到14000元/㎡,不过相对于首开价以及房价的最高位,依然是打了7.5-8.5折。

伴随今年G20的热烈召开,杭州钱江世纪城板块又一度成为投资客云集的板块。年初均价2万上下,在G20之后飙升到3万。土地市场上,开发商蜂拥拿地,板块内楼面价已近2万。不少投资客内心窃喜。殊不知,只是纸上富贵。土地供应越多,来年商品房供应量也越大,在政策收紧的形势下,价格战很可能一触即发。并且满是投资客的板块、楼盘,到交付之时,也将面临二手房的严重抛压。

人,是保值之道

买二手房,空置率很好判断。但如果买一手房怎么判断空置率呢?

首先是买入时机判断,越是牛市越要小心。投资客喜欢追涨,一般爱好在牛市中出手,牛市中我们可以留意以下几个现象——

1、过度炒作板块:例如G20、亚运村、大型产业利好,基本未来几年的红利都在这一年里预支了,价格连连攀升,说明投资投机氛围浓郁,需求被提前过度透支。

2、多去售楼处:观察一下买房客户,和售楼人员聊聊天,了解下买房客户情况。如果多为周边附近普通居民,说明需求比较真实;如果多是操着普通话,一口气买很多套的客户,要小心了。

3、了解物业公司:好的物业公司本身就有“亮灯率”要求,且有较强的社区运营能力,即便有投资空置,也会协助业主租赁管理,辅助提升人气。另外,好的物业还会通过各类增值服务保证小区环境整洁、房屋维修更新,确保人居氛围,让小区全面实现保值。

当然,确保买对的房子、有人气的房子,最好的手段——抄底。熊市中的需求,才是最真实的需求;熊市中崛起的明星楼盘,才更具性价比。不惧一时涨跌,熊市中所需要的,只是眼光、资金和信心。

本文来自腾讯新闻客户端自媒体,不代表腾讯新闻的观点和立场

编辑:小美

Copyright © 2016 www.msmei.org, All Rights Reserved