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最新数据看楼市:一线城市已经挖不出金子了

2016-11-23 15:25:07

大清早上班路上,旺财准时就收到了统计局的70城数据。看看数据,只想推推鼻梁上的墨镜,微微一笑。

不出所料,楼市已被冰封,一线城市房价稳稳稳。调控下的热点二线城市几乎都齐刷刷地缩小涨幅,成都甚至出现微降。排在涨幅前列的已被被长沙、郑州等之前相当低调的一些城市取代。

旺财此前一直说,调控就是要稳房价!稳房价!稳房价!所以,虽然这些热点城市大部分还是在继续涨,但涨幅已经大幅缩小了。当然也可以换成统计局的说法:一二线城市降温了!而且,10月下半个月比10月上半个月跌了一滴滴哟。

旺财一贯的观点是长期看好的死多派:调控的效果只是短期的,不能改变一二线城市房价长期看涨的趋势。同时,一线城市随着集聚效应的不断增加,房产的价值必定超过二线。

不过,长期看多,短期也难操作。所以,旺财请来了一位朋友,他对于紧接着的下一波行情看得更清晰。

旺财这位朋友,宋会雍,知名地产公司资深研究员。有十几年的房地产市场研究和咨询经验,擅长基于大量的市场成交、销售数据和调查结果分析和判断市场,对一手房和二手房市场状况都有独立见解。

在他看来,目前一线城市已经挖不出金子了,但二线城市却还有机会。

这一波价格的上涨,驱动点主要在“地王”,而且突出特点是国企、央企拿地王更多。土地卖了高价,自然带动对未来房价的预期。

在这段时间,一线市场有了一个和以往不同的变化——投资客不来了。投资客原本在每一波市场上涨中都起了很大的作用,历史上最高曾经占到成交量的40%。但这一轮他们的作用非常弱,成交占比一直没有超过10%。

作用最大的是谁?自住改善需求人群。

行将结束的本轮行情,是投资者出货、自主改善需求接盘。从交易房屋类型上也能看出这种变化:1000万元以下的特别好卖,尤其是600万元到800万元的区间;1000万以上的豪宅也卖得掉,但价格上涨非常迟缓;公寓类产品受欢迎,别墅类产品少有人买。

举个上海的例子:2015年年初,内环线以内通过置换改善的比例是7成多,2015年年底到了9成,目前仍然是9成;中环线以内已经到了8.5成;中外环间2015年年初置换改善买房的比例是5成,年底上升到7成多到8成;外环线以内现在的置换改善购房人群也接近8成了。

这个数字变化透露出来的信号是,购买力主要是改善的人群带动的,先卖房,再买房。这和之前的情况相比发生了明显变化,说明房屋购买力一层一层往下深挖得也快到底了。刚才上海的例子中,未来房价提升,还是只能通过改善型人群来实现,但再改善已经越来越难,房价提升也不会出现和过去两年类似的情况了。

一线城市一直都有限购,即便是现在部分银行贷款收紧,也有年尾信贷额度告罄的阶段性因素。再次调控能够暂时压制需求,但大家对未来发展走势的判断不会发生太大转变,甚至,反弹的预期还会变得更加明确。

但还会“弹”得像过去这么厉害吗?实际上,经过了2015年到2016年的这一轮上涨,一线城市的房价已经被挖掘得差不多了,很多指标都发生了逆转。

还是以上海为例,首先是非户籍外来人口的逆转。2009年之前,上海的城市新增人口每年能增加50万到60万,2009年新增80多万,2010年开始连年快速下降,到2015年,新增人口变成了负数——人口净流出了。

近几年出生率低,户籍人口在下降,现在新增人口也没有了。这会导致本来比较稳定的人口结构被破坏,而人口结构会进一步影响购房需求。

其次是租赁市场。上海的房屋租赁价格通常每年都有小幅上涨,但2016年3月之后房租就不涨了。这说明居民收入没有增加且人口在净流出,直接的结果就是未来租金回报率进一步下降。

于是在政府调控的作用之下,一线城市会横盘比较久的时间——可能比历史上曾经任何一次的调整时间都会更长、程度也会更深。长期的横盘,会让一线城市的房价会出现下调空间。

现在一线城市的二手房领域渐渐出现愿意接受还价的卖家了。

虽然政策是10月就开始陆续出台,但市场变化在9月就发生了。二手房中介门店新增来客的数量明显变少,说明这一波置换的热潮到尾声了。短期内,置换型改善群体的房价到顶了,而今年的成交主要就是置换改善人群在买。一线城市整体的购房需求已经到了一个临界点了。

当市场出现波动的时候,购房最坚决的是刚需人群,改善需求的弹性比较大——市场不行就停下来等。这也会造成一个情况,未来中高端物业的价格最不稳固,高端房的销售折扣可能是所有类型里最大的。

房地产市场一直有种说法:高端房最保值、升值快。但这要看环境:在上涨周期里,这部分房子确实是涨价最快的,而在市场被调控的时候,最先跌的也是中高端房。本地户籍家庭不允许买第三套房,外地投资客不允许买房。只有改善型需求有能力、有资格买中高端房,而这部分需求又是弹性最大的,情况不好就不换了。

市场结构决定了中高端房的价格弹性最大。置换型人群的目标区间内、600万元到1000万元的住宅,未来10%的价格弹性空间是可期待的。

一线楼市的潜力没那么大了,那二线城市呢?

在最近的调查里我们发现,二线城市中的南京和苏州投资客的比例都相当高。南京的购房者中投资客的比例超过3成,苏州购房的投资者比例甚至接近7成。而上海投资客最多的时候也只占购房者的4成。

一线城市早早就限购了,而且限购的措施不断优化,二线城市此前却没有这么严的限制。同时,二线城市、计划单列市有被一线城市挤出的人口,同时也有来自周边城乡的人口净流入,在就业、教育、医疗和产业经济上也具备相对优势。

因此,二线城市未来房地产市场的大致变化会走北上广深的老路,它们的**还会被再次挖掘,直到像一线城市一样,把本地改善需求也挖掘殆尽。

从目前来说,二线城市至少还蕴藏着一波未来行情。尽管现在二线城市也全面限购,房价也会有下挫的过程,但这只是压低了市场情绪,并不是购买力不足。等到市场逐渐接受和消化了政策或者限购松绑,**还会再次释放。到那时,成交量持续攀升,带动价格上涨。这个过程会比较长,可能需要3年以上的完整周期才能实现。

二线城市的下一轮上涨和2015年到2016年的一线城市行情相比,相同的是置换需求到顶、投资客离场,达到基本平衡,不同的是量价的涨幅不会有那么大。

这轮调控的主旨是控风险。严查拿地的资金来源,防止风险传导到银行,范围也会越来越广,企业发债的资金和信贷的资金都不能用于拿地;通过限购,把需求挤到三线城市帮助去库存。

政府一直乐见于房地产市场向上发展,所以即便出政策去杠杆,也不会抽得那么狠。主要还是要通过引导资金的合理分布来降低风险。资金集中在企业和投资者手里很容易高风险。

如果达不到挤压需求去三线城市的效果,政府可能会在一二线城市限购的持续期和力度方面进一步加码,还有可能进一步扩大范围。

编辑:小美

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