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魁奇路:一条“过境路”如何变身“商业轴”?

2016-11-24 10:58:25

上周发布的禅城区政府工作报告中指出,要以“精明增长”“紧凑城市”理念,高水平规划城市空间布局,构建“三横三纵三大片区”的融合发展新格局,统筹推动城市“北联、南接、东提、西进”。其中,魁奇路通过东延线直达广州南站与广州连通,向西过石南大桥与广明高速对接,向南与包括佛山新城在内的顺德北部片区仅一河之隔,魁奇路沿线产业发展对于禅城城市格局的拓展具有重要战略地位。

对于居住在魁奇路沿线的居民来说,东延线开通的消息让人振奋,但这只是魁奇路“进化”的一个开始,未来几年,地铁2、3号线的建设进度仍将撩拨人们敏感的神经,随之而来的是沿线商业开发、魁奇路快速化改造、魁奇路产业提升等诸多议题成为了社会关注的焦点,这条承担对内城市东西板块连通、对外拓宽城市格局重担的城市主干道,其未来仍充满想象空间。

●南方日报记者 孙景锋

1 魁奇路沿线布局“四大商圈”

对于魁奇路沿线居民来说,魁奇路东延线的开通除了拉近与广州的距离外,还寄托着带动沿线商业发展的美好愿望。作为禅城城市向南拓展的产物,经过十几年的发展,魁奇路沿线已经成为禅城乃至佛山最成熟的居住区,记者从地图上进行粗略统计,以魁奇路为主线,东至桂澜路,西至佛山大道,北至绿景路,南至东平路,在约15平方公里的区域内集中了30多个楼盘,堪称禅城乃至佛山楼盘最密集的区域。

与此形成强烈反差,目前在魁奇路沿线几乎没有形成规模的商圈,商业配套薄弱成为沿线居民共同的痛点。

事实上,早在2012年禅城区就提出了商业振兴计划,根据该计划,禅城区将花4年时间重点打造“一心四轴”重点商圈,其中魁奇路将打通广佛两地资源,填补城南商业发展空白,与佛山新城建设相互呼应,以产业服务型商业和高品质商业为主体,以高起点社区商业为依托,建设“一河两岸”新兴商业中心。然而,截至现在,魁奇路沿线的商业配套仍与计划有较大差距。

如今,随着东延线的开通,能否加快魁奇路沿线的商业布局步伐?禅城区政协委员徐玉发长期关注魁奇路片区发展,他认为,魁奇路东延线开通提升了区域战略价值,拉近广佛同城的距离,但从对商业的促进作用来看,不应对东延线贯通抱太大期望,“考虑到广州南站的特殊性,它并不是一个停留地,只是中转站,虽然能够带来人流,但并没有解决留住人流的问题。”他表示,如果不能对魁奇路沿线进行更合理的规划,在引进人流的同时留住人流,从长远来看魁奇路有沦为“过境路”的危险。

禅城区经科局常务副局长李凯表达了类似看法,他认为魁奇路东延线的开通最主要的功能是加快了禅城对外与珠三角市场的连接,以及通过广州南站与粤桂黔经济圈的对接,与此相比,东延线对禅城内部的商业发展促进作用有限。

而在石湾镇街道经济和科技促进局局长杨涛看来,魁奇路东延线开通对于区域发展肯定是重大利好,但考虑到目前地铁2号线正在封闭施工,从短期来看对沿线的商业发展提拔有限。他认为相对于商业零售业,魁奇路东延线对于商贸业的带动作用将更为显著。

“目前魁奇路沿线以批发、商贸等生产性服务业为主,包括不锈钢、建材、陶瓷等大宗商品的商贸流通占比很大,东延线的开通将增强这些生产性服务业的辐射力。”杨涛认为,通过东延线与一环对接,向北可以加强与狮山、大沥、里水等工业重镇的对接,往南则与北滘的小家电连接,让魁奇路的商贸业辐射范围更广,还可以促进广州的商家前来采购,增强与周边地区的互动。

而对于魁奇路较为薄弱的零售、休闲、娱乐等生活性服务业,杨涛表示,目前在魁奇路沿线正在布局四大商圈,主要集中在沿线四个地铁口附近,“第一个是依托中国陶谷和石湾站提升周边整体商业布局,其中包括主打文化旅游的南风古灶、主打文化创意的文创园和文化广场的整体改造提升;第二个是魁奇路站,以新福港、世博广场和万通广场三个综合载体为主,共计50万平方米的体量,打造城南全新生活消费商圈;第三个是2号线和3号线对接的湾华站,依托盈天广场谋划一个超过十万平方米的体验式生活消费空间;第四个就是奇槎片区,主打以现代教育与国际教育为主的新生活消费空间。”

他介绍,目前魁奇路沿线已经投入使用与在建的生产与生活商务载体超过130万平方米,如果把石湾站的商业体也纳入进来,将超过180万平方米,其中,目前正在运营的有80万平方米,100万平方米在建。

2 快速化改造“箭在弦上”

随着魁奇路的开通,从奇槎片区上奇龙大桥后,只要十几分钟就到达广州南站,但这只是一个开始,要真正实现禅城城市中心与外部的快速连接,发挥魁奇路交通大动脉的功能,魁奇路的快速化改造箭在弦上。

在上周的禅城区人大会议分组讨论上,禅城区人大代表、荣山中学校长王勋华就认为,魁奇路要真正解决快速通行问题,就需要在文华路和魁奇路交接等路口修立交,要把整个交通网络的毛细血管打通。

对于魁奇路的快速化改造,徐玉发一直是坚定支持者,他表示,目前汽车从佛陈大桥下来,一到红绿灯就塞车,魁奇路东延线开通后车流量将进一步增大,只有实现快速化,才能有效缓解魁奇路交通节点的拥堵问题。此外,他认为魁奇路是禅城经济发展的纽带,沟通佛山新城和广州南站,通过快速化能够带动佛山新城和城南片区的发展。

今年初,徐玉发提交了《关于正确对待魁奇路快速化与季华路快速化差异的建议》,建议认为,魁奇路全线快速化有利于缓解季华路交通压力,对借道禅城东西走向的车辆起着分流作用,但是如果按目前情况,魁奇路上红绿灯多达9处,如按每处2分钟通行的话,等红绿灯的时间大概就需要近20分钟,不利于提高魁奇路的通行效率,快速化改造势在必行。

建议进一步提出,目前地铁2号线在魁奇路大概有4个站点,魁奇路正在进行的封闭施工给市民的出行带来很大不便,为了避免快速化改造对市民和商家带来的二次伤害,有必要实行魁奇路快速化与地铁2号线同时施工措施。

徐玉发的建议也获得了王勋华认同,他认为,交通网络的完善不可避免地会给城市交通带来阵痛,他建议政府在建设过程中将统筹工作同步推进,尽可能减少阵痛期的影响。

随着魁奇路快速化的呼声越来越高,一个好消息是,今年10月底,禅城区交通运输局和中交路桥建设有限公司与中交第二公路勘察设计研究院有限公司正式签署魁奇路快速化岭南大道节点工程PPP项目合同,标志着该项目正式进入筹建实施阶段。相关负责人解释,由于工程隧道与目前正在建设的地铁2号线共线,故采取同步建设的方案,项目预计工期为两年,目前正处于施工图设计阶段,并将于近期内动工建设。

作为魁奇路的重大交通节点,岭南大道节点的快速化改造落地的消息让人振奋,但该负责人同时也表示,由于地铁二号线的施工,魁奇路多数路段已被围蔽,受此影响,约6公里的魁奇路全路段快速化改造短期来看仍难实现。

对于魁奇路的快速化改造,杨涛同样抱以厚望,他表示,目前魁奇路的整体快速化由市级层面进行统筹布局,石湾街道主要负责具体工作的落地协调,“从地方的角度我们也希望能尽快施工,和地铁2号线同步进行,减少对沿线商户的影响。”

3 寻求与季华路业态融合发展

上周发布的禅城区政府工作报告指出,要以“精明增长”“紧凑城市”理念,高水平规划城市空间布局,构建“三横三纵三大片区”的融合发展新格局,其中三横分别是轻工路、季华路和魁奇路,随着魁奇路东延线的开通,魁奇路和季华路两条平行线共同成为了横贯中心城区的交通大动脉,两条道路沿线产业如何错位,如何发挥协同效应的话题也成为了舆论关注的焦点。

和季华路沿线布局了十多个综合商业体相比,魁奇路薄弱的商业配套一直被认为是短板,但在徐玉发看来,魁奇路和季华路沿线产业形态本身存在很大差异,在城市功能的定位上也不一样,不宜用季华路的标准来规划魁奇路。

“季华商务带经过这么多年发展,商业综合体发展已经很成熟,但魁奇路沿线在业态上以商贸为主,集中了不锈钢交易等一批专业市场,两者在功能上存在差异。另外,过去几年季华路沿线已经密集布局了一批商业体,面积达160多万平方米,考虑到市场的承受能力,倘若魁奇路继续发展综合体并不现实,应该要注重差异化发展,把消费引到季华路,魁奇路则结合区域特色,发展电商产业园、物流配送等城市新业态。”

对于魁奇路的商业布局会否与季华路存在同质化的问题,杨涛从两者传统业态的差异进行分析,认为不必过分担忧。“如果把服务业分成商务、商贸和商业几大板块,季华路主要集中了商务和商业,而魁奇路则以商贸为主,两者存在明显的差异,从长远来看,季华路和魁奇路需要考虑的不是如何错位,而是如何相互融合,比如把季华路的金融、互联网等业态引到魁奇路与传统商贸进行结合,促进传统产业的发展。”

杨涛介绍,从目前来看,魁奇路的商业布局主要发力点在于社区商业,以满足辖区居民自身的消费需求为主,是对局部区域商业资源不足的补缺,并非要打造成为另一条季华路。从长远规划来看,魁奇路的产业布局仍将在原有的商贸业基础上进行提升。“比如陶瓷以中国陶谷作为核心,我们要打造一个世界级的陶瓷创新中心;此外,我们准备用三年左右时间打造不锈钢特色小镇,目前石湾不锈钢的交易量占全国28%,我们希望通过几年的产业提升,把这个份额进一步做大。”

徐玉发从加强城市功能区规划的角度,对魁奇路沿线的产业布局提出建议:“魁奇路东部靠近广州,适宜规划为居住用地,中部发展大型商业综合体和商贸中心,西部接近南庄,建议打造为制造业基地、‘互联网+’产业制造中心。”

魁奇路沿线布局商业体汇总

天御盈品、天御尚城配套商业

项目位于魁奇路以北,佛山大道以东,天御盈品、天御尚城建筑面积合共约16万平方米,商业面积约3万平方米,其中天御盈品1—4层配套商铺约2万平方米;天御尚城1—4层配套商铺每层2700平方米,共约1万平方米方。

新福港广场(在建)

项目位于魁奇路以北,汾江南路以西,占地面积约121亩,建筑面积约52万平方米,商业面积约10万平方米。定位为集高端住宅、商务公寓、大型购物中心、客运站于一体的大型都市综合体。

万通国际广场

项目位于魁奇路以南,汾江南路以西,占地面积约16亩,建筑面积约6万平方米,其中商业面积约2万平方米。项目开发写字楼、公寓配套5层商业,首层为商铺。地下建三层,部分建至负四层,负一层连接地铁出口。

世博广场

项目位于魁奇路以南,汾江南路以东,占地面积约130亩,总建筑面积约36.5万平方米,其中商业面积14万平方米。裙楼1—6层已引入千昱发商贸城,塔楼已引入广东韵宅实业有限公司,拟打造酒店及写字楼。

凯德城脉配套商业

项目位于魁奇路以北,金澜北路以西,占地面积约60亩,建筑面积约2万平方米,商业部分包括8000平方米的商业中心以及2栋商用物业。

盈天广场

项目位于魁奇路以南,港口路以西,占地面积约33亩,建筑面积约16万平方米,拟打造集研发中心、培训中心等多个板块于一体的盈天医药集团总部,配套商住及商业。

岭君广场

项目位于魁奇路以南、文华路以西,占地面积约37亩,总建筑面积约14万平方米,商业面积约8万平方米,已引入深圳天虹商场,运营负一层至地上六层。

依云上城配套商业

项目位于魁奇路以北、桂澜路以西,占地面积约260亩,建筑面积约36万平方米,商业面积约2万平方米。

保利碧桂园天汇商业中心

项目位于魁奇路以南、桂澜路以东,占地面积约204亩,总建筑面积约65万平方米,配套商业面积约10万平方米。

■相关

从“过境路”到千米商贸长廊

——桂澜路崛起启示录

从广州南站出发,沿着魁奇路向西走,经过新落成的奇龙大桥后约1.5公里就来到一个十字路口,继续往前走,将沿着魁奇路直达禅城中心,如果往右转,将进入桂澜路,和东西走向的魁奇路一样,这条南北走向的城市主干道在很长一段时间作为一条过境路而存在。

事实上,在多年以前,魁奇路、海八路—桂丹路、桂澜路和在建中的禅西大道,曾被相关部门提出规划设想,将它们通过快速化改造,构建成为佛山中心城区的“内环路”。如今,这两条昔日的“内环路”却有着不同的发展轨迹,和魁奇路的“零商圈”不同,如今的桂澜路已经成为佛山最受瞩目的千米商贸长廊,沿线集中了万达广场、地铁金融城天河城广场、宜家家居、万科广场、中海寰宇城等多个商业体,据媒体统计,整条桂澜路的商业面积接近百万平方米,堪比4个天河商圈的体量。

回顾桂澜路的发展轨迹,其崛起很大程度上与桂城的“东连”战略密切相关,作为禅桂中心组团的重要部分,上世纪八九十年代,也就是桂城建设的头10年,当时桂城在商业发展上并没有多少优势,桂城之所以能在短时间内“逆袭”,其主要的原因在于充分利用了自身广佛核心、左右逢源的区位优势,通过路网的完善,在区域规划上全面加强与广州的对接,并成为广佛同城最直接的受益者。

具体到桂澜路的崛起,通过分析其中北段(海八路至南桂路段)的商业布局不难发现,广佛地铁线的贯通对于桂澜路商业的发展发挥了很大促进作用,目前在桂澜路沿线的金融高新区、千灯湖、岗、南桂路等四个地铁站点上均布局了标杆商业体,其中金融高新区站上盖是万达广场、地铁金融城、天河百货;千灯湖站上盖是保利水城、宜家家居;岗站上的中海寰宇城、希尔顿酒店、南桂路站的万科广场等,有业内人士分析认为,桂澜路的成功在于其充分利用了地铁的优势,让市民可以沿着地铁购物,成就了整段路的商业价值。

随着魁奇路东延线的贯通,加上地铁2、3号线的相继动工,可以预见,未来魁奇路沿线与广州的联系将日益紧密,昔日桂澜路崛起的成功经验同样值得魁奇路借鉴和学习。

编辑:小美

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